La Comisión Ejecutiva del Consejo de Administración de Emvisesa celebrada el pasado 6 de octubre ha resuelto sobre las consultas formuladas por los interesados respecto al Pliego rector del procedimiento de permuta de la parcela de Ramón Carande, acordando la publicación de las mismas así como sus correspondientes respuestas y aclaraciones:
Pregunta: ¿En qué momento del procedimiento de contratación debe encontrarse definitivamente inscrito el Proyecto de Reparcelación a efectos de aportar un suelo en la oferta?
Respuesta: De conformidad con lo dispuesto en la cláusula 3.1 del Pliego de Condiciones Administrativas, en el momento de otorgar la escritura pública los inmuebles han de estar libre de cargas y en las debidas condiciones jurídicas que permitan su inmediata escrituración e inscripción en el registro de la propiedad.
Por tanto, será en el momento de elevación a escritura púbica cuando los inmuebles habrán de estar depurados jurídicamente, de forma, que no exista impedimento para su formalización en documento público y su inscripción registral.
Según establece la citada cláusula del Pliego, la no elevación a escritura pública o la imposibilidad de inscribir en el Registro de la Propiedad el bien inmueble, por existir cargas y gravámenes sobre el mismo, por no resultar el adjudicatario titular del inmueble, o no tener poder de representación suficiente, y/o por cambio de la situación jurídica del inmueble respecto de la justificada en el procedimiento, será imputable al adjudicatario siendo de su cuenta los daños y perjuicios causados a EMVISESA por este motivo, los cuales se harán efectivo sobre la garantía constituida.
Pregunta: En el anuncio de licitación se indica que la edificabilidad de la parcela es de 7.352 m2t, dato que se corrobora con la cédula urbanística que se incorpora como documentación complementaria, así como con las determinaciones del Planeamiento vigente (Modificación Puntual Nº 11, aprobado por el Excmo. Ayuntamiento Pleno, el 31 de mayo de 2016). Por otro lado, el convenio suscrito entre la Gerencia de Urbanismo de Sevilla y EMVISESA, en la descripción de la parcela indica que la edificabilidad es de 7.837,16 m2t, correspondiendo 7.066, 29 m2t a uso residencial y 770 m2t a uso terciario. ¿Cuál es la edificabilidad real de la parcela? ¿A qué se debe la diferencia?
Respuesta: La edificabilidad real de la parcela es la recogida en la Cédula Urbanística de fecha 25 de enero de 2017, expedida por el Servicio de Licencias Urbanísticas de la Gerencia de Urbanismo de Sevilla, la cual se ajusta a las previsiones y determinaciones del Planeamiento vigente.
La diferencia se debe a la existencia de una discordancia entre la descripción de la finca que figura en el Registro de la Propiedad y la realidad urbanística de la misma, prevaleciendo ésta sobre aquella.
Pregunta: ¿Sería título suficiente para concurrir a la licitación aporta una opción de compra sobre el bien inmueble ofertado?
Respuesta: El licitador podrá ofertar inmuebles que no sean de su propiedad, siempre que esté expresamente facultado o cuente con poder de representación para ello, según interpretación efectuada al Pliego por acuerdo de la Comisión Ejecutiva de 7 de septiembre de 2017. Por tanto, el licitador deberá estar expresamente facultado, en virtud de escritura pública de apoderamiento, para ofertar en el presente procedimiento determinados bienes de titularidad de un tercero.
Otra cosa, es que el licitador pueda formalizar con el tercero (titular del bien ofertado) un contrato de opción de compra, como medio para garantizar la adquisición del inmueble para el caso de que resulte adjudicatario.
Pregunta: Una vez resulte adjudicada una proposición en la que se hayan aportado fincas con opción de compra, y en el supuesto de que, a la hora de ejercer la opción, ésta no fuera posible por cualquier causa ajena al licitador, ¿se podría sustituir dicha finca por otra de igual o superior valoración según los criterios del concurso? (siempre, entendido como medida excepcional ante algún incumplimiento de compromisos de venta), ¿Se podría establecer un límite para dichos casos?
Respuesta: Según establece la cláusula 3.1 del Pliego la no elevación a escritura pública o la imposibilidad de inscribir en el Registro de la Propiedad el bien inmueble, por existir cargas y gravámenes sobre el mismo, por no resultar el adjudicatario titular del inmueble, o no tener poder de representación suficiente, y/o por cambio de la situación jurídica del inmueble respecto de la justificada en el procedimiento, será imputable al adjudicatario siendo de su cuenta los daños y perjuicios causados a EMVISESA por este motivo, los cuales se harán efectivo sobre la garantía constituida.
Pregunta: Para el caso de transmisiones de viviendas de VPO, ¿sería necesaria la comunicación previa, o cualquier otro requisito, ante la Delegación Territorial de Fomento y Vivienda?
Respuesta: Sí. En el momento de presentar la oferta los/las titulares de viviendas protegidas comunicarán al órgano competente la decisión de trasmitir, e indicarán el precio, la forma de pago y las demás condiciones de la transmisión.
Según lo dispuesto en la Ley 13/2005, de 11 de noviembre, de Medidas para la Vivienda Protegida y el Suelo, las segundas o posteriores transmisiones inter vivos de la titularidad del derecho de propiedad o de cualquier otro derecho real de uso y disfrute sobre las viviendas protegidas estarán sujetas a los derechos de tanteo y retracto legal en favor de la Administración de la Junta de Andalucía, o del Ayuntamiento o entidad pública que sean designados por aquélla.
Los compradores de viviendas protegidas no podrán transmitirlas “inter vivos” ni ceder su uso por ningún título, durante el plazo mínimo de diez años desde la fecha de formalización de la adquisición, con las excepciones que reglamentariamente se establezcan y salvo la posibilidad de permuta en casos de violencia de género, tal y como prevé la Ley de protección integral contra la violencia de género de Andalucía.
Pregunta: En los criterios de valoración en la adjudicación, se habla de puntuación “de forma lineal” ¿Cómo se calcula esta fórmula?:
Ejemplo: Para repartir los 15 puntos por viviendas terminadas: Licitador UNO: 20 viviendas, Licitador DOS: 10 viviendas, Licitador TRES: 0 viviendas.
Puntuación: 20 Viviendas 15 Puntos. 0 Viviendas 0 Puntos. 10 Viviendas ¿7,5 Puntos?
Respuesta: El ejemplo planteado por el interesado es correcto. Para el cálculo de la puntuación de un apartado, se le da la máxima puntuación a la mejor oferta y cero puntos a la que no oferte nada en ese apartado. El resto se calcula de forma lineal con una regla de tres, donde se multiplica la oferta a puntuar por el máximo de puntos del apartado y se divide por la mejor oferta.
Por ejemplo; 15 puntos máximo para número de viviendas ofertadas con una mejor oferta de 20 viviendas.
Oferta de 20 viviendas: 15 puntos por ser la mejor.
Oferta de 15 viviendas: 15*15/20 = 11,25 puntos.
Oferta de 10 viviendas: 10*15/20 = 7,50 puntos.
Oferta de 5 viviendas: 5*15/20 = 3,75 puntos.
Pregunta: ¿En la entrega de las viviendas a EMVISESA, bien sea directamente por el propio licitador, por una sociedad del grupo o por un tercero, la sociedad municipal renunciaría a la exención del IVA?
Respuesta: La posibilidad de renunciar a la exención de IVA por parte de EMVISESA dependerá de los activos que finalmente reciba y del destino previsible de los mismos. A priori no parece posible garantizar la aplicación de la renuncia a la exención de IVA (por ejemplo en segunda transmisión de viviendas destinadas al arrendamiento).
La Comisión Ejecutiva del Consejo de Administración de Emvisesa celebrada el pasado 7 de septiembre ha resuelto sobre las consultas formuladas por los interesados respecto al Pliego rector del procedimiento de permuta de la parcela de Ramón Carande, acordando la publicación de las mismas así como sus correspondientes respuestas y aclaraciones.
Desde la publicación del Pliego definitivo los interesados, a través del correo electrónico que Emvisesa creó al efecto, han planteado las siguientes cuestiones:
Pregunta: Los coeficientes de dispersión establecidos en el apartado 2.9 del Pliego establecen una distinción cuando las viviendas se ubican en el mismo portal. A este respecto se nos plantea la duda de qué coeficiente se aplica si las viviendas a entregar se encuentran en dos portales de un mismo edificio (aunque en el portal haya otras viviendas vendidas o alquiladas a terceros). La pregunta es doble: qué coeficiente es aplicable si se entrega como parte del precio un portal en su totalidad o en parte al estar otras viviendas vendidas o alquiladas a terceros; y la segunda, qué coeficiente es aplicable si en este mismo supuesto el número de portales es de dos o tres.
Respuesta: Las ofertas serán examinadas y se clasificarán las viviendas en paquetes, según su situación en la clasificación que establecen los Pliegos en función del radio inscribible. Una vez aplicado el anterior coeficiente, a aquellas viviendas del paquete que estén en un mismo portal se les aplicará adicionalmente el coeficiente de 0,95. Ejemplo: si presentan 27 viviendas que clasificamos en dos paquetes, uno de 9 viviendas en un radio de 500 metros y otro de 18 viviendas en otro radio de 500 metros, a las primeras se les aplica un coeficiente de 0,95 y a las segundas de 0,85. Adicionalmente, si en el conjunto de viviendas de un paquete hay más de una en un mismo portal, a ésas se les aplicaría otro coeficiente de 0,95.
El resto de coeficientes es independiente a esta clasificación; es decir, si ya no va en la clasificación de paquetes por su localización. A cada vivienda se le aplicará de manera independiente según su uso, ocupación etc.
Pregunta: En cuanto a la posibilidad de concurrir conjuntamente, ¿podría bastar con manifestar que hay un acuerdo entre partes que se materializa en una forma distinta a las posibilidades que recoge el pliego? Por ejemplo: ¿Cabe la posibilidad de manifestar que el acuerdo se materializa en la entrega de una cantidad x por una de las partes a la otra, tan pronto como se produzca la entrega de las viviendas objeto de promoción en el solar de Ramón Carande?
Respuesta: Los licitadores deberán concurrir conjuntamente en la forma prevista en la cláusula 2.3 del Pliego rector del procedimiento, debiendo aportar un documento privado firmado por todos los componentes, donde se comprometan a constituir una unión temporal de empresas, una sociedad civil o una comunidad de bienes, en caso de resultar adjudicatarios, suscrito por todos los integrantes, indicando el porcentaje de participación de cada uno de ellos y la persona o entidad que, durante la vigencia del contrato ha de ostentar la plena representación de todos ellos frente a Emvisesa.
Cualquier otra clase de pacto y/o acuerdo que adopten las personas físicas o jurídicas entre sí, son ajenos al procedimiento de licitación. No obstante, podrán ser ofertados inmuebles de titularidad de otro/s, siempre que se encuentre facultado para ello, debiendo disponer de poder o representación suficiente, con independencia de los pactos internos que alcancen entre ellos.
Pregunta: Respecto a las viviendas que se oferten como parte del precio, que estén sujetas al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, ¿quién paga los gastos?
Respuesta: En la cláusula 1.4 del Pliego rector del procedimiento, se establece que las correspondientes tasas, arbitrios e impuestos que graven la transmisión o sean consecuencia directa o indirecta de la misma, serán satisfechas por las partes según Ley.
En el caso de entrega de bienes inmuebles que tributen por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales en su modalidad Transmisiones Patrimoniales Onerosas, el sujeto pasivo sería el adquirente, en este caso Emvisesa (artículo 8 del Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, por el que se aprueba el Texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados).
Pregunta: ¿En que momento del procedimiento se debe acreditar la titularidad de los inmuebles y si la fecha de su adquisición debe ser anterior a la convocatoria de permuta? En caso de que los bienes aportados no sean de titularidad del ofertante, ¿qué requisito se exigiría para su aportación inicial a la permuta antes de momento de la adjudicación?
Respuesta: De conformidad con lo dispuesto por la cláusula 1.5 del Pliego, podrán concurrir al procedimiento las personas físicas y jurídicas que reuniendo los requisitos de capacidad previstos en la cláusula 2.3 del Pliego, ostenten el pleno dominio de inmuebles edificados, suelos y solares en distintos sectores de Sevilla. En la cláusula 1.5 se establece que los inmuebles construidos, suelos y solares ofertados han de estar debidamente inscritos en el Registro de la Propiedad, a fecha del último día de plazo para la presentación de proposiciones. La acreditación de la titularidad de los inmuebles se hará en el momento de presentación de las ofertas, debiendo aportar en el sobre nº 1 la nota simple de los inmuebles que se ofrecen para la permuta, expedidas en los tres meses anteriores a la presentación de la oferta (cláusula 2.6 del Pliego “Forma de presentación”).
La cláusula 2.3 del Pliego dispone que los que deseen tomar parte de la presente licitación podrán hacerlo por sí mismos o mediante representación por una persona autorizada a través de poderes validados de forma legal, siempre que no se halle incurso en una de las prohibiciones para contratar previstas en el Texto Refundido de la Ley de Contratos del Sector Público.
Quien actúe en nombre de persona jurídica o de una o varias personas físicas, habrá de acreditar fehacientemente su representación. Por tanto, el licitador podrá aportar inmuebles de titularidad de un tercero, siempre que cuente con poder o representación para ello.
Pregunta: ¿Podríamos aportar un Suelo Urbano Consolidado dentro del término municipal de Sevilla, actualmente calificado por el PGOU de Sevilla como servicios infraestructurales (SI) que pueden ser destinados en su totalidad al uso alternativo de servicios de interés público y social, entre otros usos, conforme a lo dispuesto en el artículo 6.6.36.3 de la normativa del PGOU?
Respuesta: El Pliego en el apartado B) de la cláusula 1.6 dispone que los suelos y/o solares, sean urbanos o urbanizables, no exigen una calificación determinada para los mismos. Por otro lado la cláusula 1.6 “Inmuebles Excluidos”, establece que en todo caso serán excluidos los suelos calificados de uso industrial. Por tanto, se ha de admitir que pueda ser ofertado un suelo calificado de TI-SI, al no estar expresamente excluido por el Pliego rector.
Los inmuebles, suelos y solares serán tasados, siguiendo la metodología de valoración establecida por la Orden ECO/805/2003, de 27 de Marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras, publicada en el BOE del 9 de Abril de 2003. Asimismo será de aplicación el Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que aprueba el Texto Refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana. RD 1492/2011 de 24 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento de valoraciones de la Ley del Suelo (cláusula 2.9 del Pliego).
FE DE ERRATAS DEL PLIEGO DE CONDICIONES ADMINISTRATIVAS POR EL QUE SE RIGE EL PROCEDIMIENTO DE CONTRATACION PARA LA ENAJENACIÓN MEDIANTE PERMUTA DE LA PARCELA DE USO RESIDENCIAL LIBRE SITA EN LA AVDA. RAMÓN CARANDE, Nº 3-B, EN SEVILLA (EXPTE.: EMVI: 2017/0012/01).
EN LA PÁGINA 6 DEL PLIEGO DONDE DICE:
“En su caso, la aportación a metálico podrá superar el importe de TRES MILLONES CUATROCIENTOS OCHENTA Y CINCO MIL EUROS (3.485.000, 00€). Los licitadores que superen dicho límite serán excluidos del procedimiento.”
DEBE DECIR:
“En su caso, la aportación a metálico no podrá superar el importe de TRES MILLONES CUATROCIENTOS OCHENTA Y CINCO MIL EUROS (3.485.000, 00€). Los licitadores que superen dicho límite serán excluidos del procedimiento”.
EN LA PÁGINA 10 DEL PLIEGO DONDE DICE:
“2.5.-Presentación de las proposiciones:
No se admitirán las ofertas presentadas por personas interpuestas o vinculadas. Se entiende que existe vinculación en los términos previstos en el artículo 16.2 de la Ley de Impuestos de sociedades.”
DEBE DECIR:
“2.5.-Presentación de las proposiciones:
No se admitirán las ofertas presentadas por personas interpuestas o vinculadas. Se entiende que existe vinculación en los términos previstos en el artículo 18 de la Ley de Impuestos de sociedades.”
EN LA PÁGINA 27 DEL PLIEGO DONDE DICE:
“ANEXO II.- DECLARACIÓN RESPONSABLE PARA PERSONAS JURÍDICAS PARA CONCURRIR AL PROCEDIMIENTO DE CONTRATACIÓN PARA LA ENAJENACIÓN MEDIANTE PERMUTA DE LA PARCELA DE USO RESIDENCIAL LIBRE, SITA EN LA AVDA. RAMÓN CARANDE, Nº 3-B, EN SEVILLA, DE PROPIEDAD DE EMVISESA
- No estará incurso en los supuestos del artículo 42 del Código de Comercio y 16.2 de la Ley del Impuesto de Sociedades”
DEBE DECIR:
“ANEXO II.- DECLARACIÓN RESPONSABLE PARA PERSONAS JURÍDICAS PARA CONCURRIR AL PROCEDIMIENTO DE CONTRATACIÓN PARA LA ENAJENACIÓN MEDIANTE PERMUTA DE LA PARCELA DE USO RESIDENCIAL LIBRE, SITA EN LA AVDA. RAMÓN CARANDE, Nº 3-B, EN SEVILLA, DE PROPIEDAD DE EMVISESA
- No estará incurso en los supuestos del artículo 42 del Código de Comercio y 18 de la Ley del Impuesto de Sociedades”
EN LA PÁGINA 33 DEL PLIEGO DONDE DICE:
“ANEXO VIII.- OFERTA ECONÓMICA
- D) APORTACION EN METÁLICO: __________________(Importe en letra y número). En caso de aportar suplemento en metálico no podrá superar el importe máximo de (3.485,00 €). La ofertar que supere dicha cantidad será excluida del procedimiento.”
DEBE DECIR:
“ANEXO VIII.- OFERTA ECONÓMICA
D) APORTACION EN METÁLICO: __________________(Importe en letra y número). En caso de aportar suplemento en metálico no podrá superar el importe máximo de (3.485.000,00 €). La ofertar que supere dicha cantidad será excluida del procedimiento.”
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